Wat houdt een verkoopopdracht in?

Stel, u geeft mij de opdracht uw huis te verkopen. Hoe ga ik dan te werk?

Eerst doe ik onderzoek naar de 'verkoopbaarheid' van uw huis. Wat is een reële vraagprijs voor uw huis, in deze staat, op deze plek? Ik stel die vraagprijs met opzet niet te hoog. Juist een scherpe vraagprijs genereert veel respons, veel kijkers en dus veel potentiële kopers. Tussen de kijkers zit de koper. Veel belangstelling op hetzelfde moment maakt uw huis begerenswaardig en dus meer waard.

Te hoge vraagprijs? Minder kijkers, minder kans de juiste koper te vinden. Minder goede biedingen.

Te lage vraagprijs? Een overstelpende hoeveelheid kijkers met verkeerde verwachtingen en veel te lage biedingen.

Samen met u bespreek ik de condities voor de verkoop. Het kan zijn dat ik vraag om vast 15 verhuisdozen met losse spulletjes in te pakken, die versleten stoel te verwijderen, een binnenmuur te schilderen, de schuur leeg te halen of oude lekkagesporen netjes over te schilderen. Ik vraag u steeds goed op te ruimen en veel schoon te maken. Een vers bloemetje op tafel helpt ook. Ik ga daar tamelijk ver in, let op alles om uw huis zo aantrekkelijk mogelijk te kunnen presenteren. Sommige klanten noemen mij streng. (Verse appeltaart in de oven hoeft van mij niet... :-)

 

Doel: een zo hoog mogelijke opbrengst in een zo kort mogelijke tijd.
Een glimmende auto verkoopt ook sneller dan een doffe en brengt bovendien beduidend meer op!

Hoe bepaal ik de vraagprijs?

Elke makelaar begint met het vergelijken van gerealiseerde m2 prijzen van vergelijkbare, in het recente verleden verkochte panden, in dezelfde straat of buurt. Dan begint het grote "plussen en "minnen". Hoe verhoudt uw huis zich tot deze "referentiepanden"?

 

Maar dan is het voor mij nog niet klaar.

Het bepalen van een vraagprijs is namelijk geen “exacte wetenschap”. Er komt ook een grote factor intüitie bij kijken. Veel hangt af van onbenoembare factoren. Geen enkel huis is precies gelijk aan een ander huis want staat op precies dezelfde plek, heeft dezelfde sfeer, hetzelfde niveau van afwerking, dezelfde buren, dezelfde bouwkundige staat, maatvoering, indeling etc. etc. of valt valt bij dezelfde doelgroep in dezelfde smaak. De ene gegadigde vindt laminaat prachtig, een ander gruwt er van. De één smelt bij een granito aanrechtblad, een ander wil die er het liefst zo snel mogelijk uitbreken. 90% van kijkers naar een huis hebben alleen oog voor de maat van de televisie of de persoonlijke stijl van de meubels van de huidige eigenaar en kunnen niet "door een huis heen kijken".

 

Sommige huizen zien er van binnen prima uit maar hebben een onbenoembare onaangename of juist een bijzonder prettige sfeer. De factor "Feng Shuï".

 

De eigenaar zelf speelt zelf ook altijd een grote rol bij het bepalen van de vraagprijs. Soms overschat een eigenaar de waarde van zijn of haar te verkopen huis door bijvoorbeeld een extreme opbrengst van een buurpand van een tijdje terug. De zogenaamde "roze bril" speelt een rol waardoor iemand die zijn of haar huis wil verkopen graag in zee gaat met de makelaar die de hoogste opbrengst voorspiegelt.

 

Ik vind dat een makelaar eerlijk moet zijn door een realistische prijs te noemen en geen verhaaltjes moet vertellen alleen maar om de opdracht tot verkoop binnen te kunnen slepen. Op het ene moment kan het van voordeel zijn iets onder de ideale vraagprijs te zitten, op een ander moment beter iets er boven. Dat is de factor "koffiedik".

 

Opbrengsten van panden kunnen per maand fluctueren onder invloed van renteontwikkelingen, het actuele economisch of politieke nieuws, het seizoen of het weer. Bij grote schaarste in het aanbod en veel vraag naar huizen zijn kopers bereid ver boven de "werkelijke waarde" te bieden om maar niet mis te grijpen. (Waarna de hypotheekverstrekker het huis overgewaardeerd vindt en daarom geen lening verstrekt.) Soms is het onbegrijpelijk waarom een vergelijkbaar pand moeilijk of helemaal niet wordt verkocht. Het is soms ook een kwestie van geluk: Een kwestie van de "juiste koper" op het "juiste moment".

 

Vergelijk het met de relatiemarkt. De ene knappe, slanke goedgeklede man van 32, 1 meter 83, met een een IQ van 130 uit bijvoorbeeld Zambia kan een totaal andere aantrekkingskracht hebben dan een andere man met precies dezelfde uiterlijke kenmerken. :-)

Wat is mijn 'recept' voor een snelle verkoop en hoge opbrengst?

1. Vaststellen van een zo scherp mogelijke vraagprijs*.

2. Uitnodigende, kwalitatief goede en 'naturel' gemaakte foto's.

3. Een adequate dus vlot en bondig geschreven foutloze verkooptekst.

4. Verkoopstrategie helemaal gericht op de juiste doelgroep.

5. Een opgeruimd, fris geschilderd en 'neutraal' gepresenteerd huis.

etc. etc.

 

Als een huis niet in de eerste veertien dagen verkoopt nemen daarna de kansen snel af. Het huis raakt 'besmet'. Hoe langer het te koop staat, des te lager de opbrengst. Met onderstaand 'recept' verkoopt u uw huis het snelst:

 

TIP 1.

Zorg dat uw huis behoort tot de 10% met de beste verhouding prijs/kwaliteit in uw directe omgeving.

TIP 2.

Geen overdreven groothoek foto's, geen flits, geen aangedikte kleuren of gefotoshopte lucht.

TIP 3.

Korte logisch opgebouwde verkooptekst, informatieve zinnen, geen obligate prietpraat, geen spelfouten.

Tip 4.

Opgeruimd fris huis, ontdaan van te veel "persoonlijke kenmerken".

 

In deze tijd uw huis voor de hoogst mogelijke prijs verkopen vergt een uitgebalanceerde en complete aanpak. Bovenstaande zaken spelen daarbij daarom een grote rol. Maar ook andere aspecten waar u wellicht niet aan heeft gedacht. Soms is het slim om juist niet die makelaar te vragen die al veel andere huizen in de omgeving in de verkoop heeft. Die makelaar heeft er namelijk geen belang bij om uw huis voor een realistische (concurrerende) prijs aan te bieden. Want dan verkoopt hij de andere huizen in zijn portefeuille niet meer en worden zijn andere klanten boos. U bent zelf niet aanwezig als zo'n "grote" makelaar gegadigden in uw huis rondleidt. Hoe weet u zeker dat deze makelaar niet zegt: "Ik heb nog iets anders (aantrekkelijkers) voor u in de buurt te koop, daar kunnen we nu direct naar toe". Daarom is het vaak slimmer een 'vreemde eend in de bijt' als makelaar te kiezen. Zo wordt de kans groter dat uw huis wèl (en snel) verkoopt. Hangt de hele straat al vol met "Te Koop" borden? Dan op uw huis dus vooral niet zo'n lelijk bord.

 

Van groot belang is ook de selectie van "de juiste koper". Liever iemand die gegarandeerd afneemt tegen een mogelijk iets lagere prijs dan ingaan op 'de hoogste bieder' die misschien de financiering niet rond krijgt. Want dan kunt na zes weken weer van voor af aan beginnen. Het huis is dan inmiddels 'besmet' vanwege de 'lange tijd dat het te koop staat' en brengt daardoor minder op. Juist de 'selectie' van de juiste koper vergt veel van het inschattingsvermogen van de verkopend makelaar.

 

Kenmerkend voor mijn werkwijze:

Ik gebruik mijn intuïtie en creativiteit en denk graag 'out of the box'.

Alle foto's maak en bewerk ik zelf. Ik schrijf zelf alle teksten (zoals op deze website). Bij een aan of verkoopopdracht heeft u alleen met mij van doen en niet, zoals vaak bij een groter makelaarskantoor, en krijgt u niet nu weer de ene 'assistent' en dan weer een andere onbekende gewapend met 'uw huissleutel' over de vloer.

 

Alles gaat in overleg en wordt afgestemd. U krijgt van alle ontwikkelingen verslag en feed-back en tevoren alles helder op papier. Zo weet u precies waar u aan toe bent.

 

Ik geloof sterk in deze aanpak en heb in de praktijk bewezen dat het werkt. Voor huizen in iedere categorie. Ik vind het leuk als ik u hierin mag adviseren.

Wat doe ik met uw opdracht?

Eerst ruimt u uw huis grondig op. De boel moet straks toch in dozen dus begin daarmaar vast mee. Hoe netter uw huis, des makkelijker kunnen kopers zich voorstellen dat ze er straks zelf in wonen. Persoonsgerelateerde zaken uit het zicht, de papegaai gaat uit logeren.

Ik maak vervolgens veel mooie en technisch goede foto's. Geen overdreven groothoekplaatjes maar juist naturel. Geen gebruik van flets flitslicht maar eerlijk en natuurlijk daglicht. Uw huis zo mooi als het is. Scherpe afbeeldingen die benadrukken wat uw huis bijzonder maakt.

 

Ik weet uit ervaring hoe kopers naar die foto's kijken en hoe uw huis met die informatie wordt ingeschat. Veel kijkers bekijken alleen de eerste foto en zappen dan weer verder. Ik heb geleerd hoe belangrijk dus juist die eerste foto is...

Ook aan de teksten besteed ik veel aandacht. Alleen terzake doende feiten in helder, bondig en goed taalgebruik. En wat maakt juist uw huis zo bijzonder? De tekst wordt afgestemd op de meest voor de hand liggende koper. Alles wordt tevoren in concept aan u voorgelegd. Na uw akkoord komt uw huis op Funda. 95% van alle zoekenden raadpleegt die site. Uw huis op een mooi presenteerblaadje.

Een klant was eens dermate tevreden over het aldus bereikte eindresultaat en blij met zijn 'nieuwe huis' dat hij bij nader inzien toch maar afzag van verkoop.......

Hoe verder?

Dan komt voor mij de leukste want spannendste tijd. Ik ga uw huis verkopen! Ik overleg met u over al dan niet een verkoopbord in de tuin of aan de gevel en andere strategieen. Alle bezichtigingen kondig ik bijtijds aan, na afloop doe ik verslag. Voor iedere bezichtiging loop ik uw huis nog even door. Ik leid kopers altijd zelf rond en geef relevante informatie. Ik wijs gegadigden op alle bijzonderheden maar ook op de gebreken van uw huis.

 

De klant is koning en dat betekent dat kopers moeten kunnen komen kijken als hen dat uitkomt. Daarom werk ik in uw belang ook na half vijf of in het weekend. Op het moment dat de juiste koper is gevonden onderhandel ik tot het gaatje over prijs, opleveringsdatum en voorwaarden. In alle stadia betrek ik u. Ik vind het belangrijk dat u tevreden bent met het resultaat maar geef de koper ook graag een goed gevoel over de transactie. U heeft elkaar namelijk nog nodig!

Als de koop is gesloten begeleid ik u naar de notaris van de koper. Daar wordt, liefst binnen enkele dagen, het voorlopig koopcontract getekend. De wet kent een 'drie dagen bedenktijd' regeling. Na ondertekening kan de koper binnen die tijd nog zonder opgaaf van redenen van de koop afzien. Dat wil ik natuurlijk voorkomen. Mede daarom hecht ik aan wederzijdse tevredenheid.

Als alles rond is volgt, meestal na enkele maanden, het transport bij de notaris. De feitelijke overdracht. Bij die gelegenheid ontvangt de koper de sleutels van uw huis. Champagne! Zin in een glas? Kijk bij "contact".